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FUNÇÕES DO SÍNDICO NO CONDOMÍNIO

As funções do síndico são várias, ele é o responsável pela gestão de um condomínio e sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, estrutural e social do condomínio.

Além disso, como representante oficial do condomínio, ele atua como uma espécie de porta-voz dos condôminos, e assim deve assumir a responsabilidade de defender o patrimônio, os direitos e os interesses da maioria dos moradores.

Todavia, de acordo com o Código Civil, o síndico se torna o responsável legal do condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (…) V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (…)

O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”, assinala Márcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios e presidente da Comissão de Direito Condominial OAB 12ª subseção.

Consoante Franco Nascimento “Considerando-se a relevância de suas funções, o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício”

O Artigo 1.347 do Código Civil determina que o síndico de um condomínio seja eleito em assembleia, para administrar até dois anos, podendo ser reeleito. Ele pode ou não ser condômino – e pode, ainda, ser pessoa jurídica.

Em relação a responsabilidade do síndico, ela vai além da responsabilidade civil, engloba também dentre outras, como responsabilidade criminal, ambiental, penal, tributária, trabalhista etc., ou seja, um mar de responsabilidades.

Deverá exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.

Imputar a responsabilidade a alguém, é considerar-lhe responsável por alguma coisa, fazendo-o responder pelas consequências de uma conduta contrária ao seu dever, tornando-o responsável.

“A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros” Júlio Cesar Sanchez.

Responsabilidade na visão jurídica, é uma obrigação que pode incumbir uma pessoa a reparar danos e ou prejuízos causados a outrem.

O Código Civil Brasileiro prescreve ainda em seu artigo 186, que:

“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

E ainda, em razão do artigo 927 do mesmo diploma legal:

Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Conforme disposto no art. 186 do Código Civil de 2002, aquele que causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral comete ato ilícito, não sendo apenas indenizados os danos materiais como também possível a sua cumulação, pois o fato de indenizar um dano material não exclui a ofensa sofrida de forma moral, mas apesar de não ter sido exposto no código de 1916, ao longo dos anos se observa que os julgados já reconheciam danos a moral, o que mostra que mesmo sem ter sido disposto na legislação não havia impedimentos para indenizações de ofensa moral, ou seja ao ânimo psíquico, moral, intelectual da vítima, contudo o Código de 2002 trouxe expressa esta possibilidade de reparação, aos danos morais, por questões culturais uma vez que no direito positivo se leva muito em conta a norma escrita, porém deve-se levar em conta que não é qualquer dano vindo de um dissabor da vida, qualquer aborrecimento comum do dia a dia que vai levar ao tal chamado dano moral, o que levará sempre o magistrado levar em conta o caso em si e as repercussões, tanto para reconhecer o dano como também para medir o valor da reparação.

Eventual condenação do condomínio no dever de indenizar danos causados a outrem também poderá ensejar a atribuição de responsabilidade do síndico, para exigir o ressarcimento do prejuízo.

A apuração da conduta do síndico exigirá necessariamente a verificação da ocorrência de culpa, em qualquer das suas modalidades (imprudência, negligência e imperícia) ou dolo, mediante conduta omissiva e comissiva que tenha contribuído para a ocorrência do dano, observando-se as obrigações legais, além daquelas estabelecidas na Convenção de Condomínio, no Regulamento Interno e nas próprias assembleias.

Passamos a expor o rol exemplificativo das responsabilidades do síndico elencadas no artigo 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembléia dos condôminos;

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Compete ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Bem como impor e cobrar as multas devidas em caso de descumprimento das regras do condomínio.

Documentos estes que regem as regras, os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Um ponto a se destacar é que o síndico deve atentar-se as mudanças na legislação e necessidades atuais, um exemplo disso é que em razão da pandemia da COVID-19, as autoridades de saúde recomendaram diversas medidas de proteção, entre elas, o distanciamento social, tido como a melhor forma de se evitar a disseminação da doença entre a populaçãoCom essa medida sanitária, o interior das casas e dos apartamentos, local de hostilidade e violência para alguns, tornou-se ainda mais ameaçadora pela vivência constante com o (a) agressor(a).

Como consequência, ao longo do confinamento, o número de ocorrências de violência doméstica, que já era muito alto, disparou. Em virtude disso, foi promulgada a Lei estadual n.º 17.406, de 15 de setembro de 2021, no estado de São Paulo, que obriga condomínios residenciais e comerciais a comunicarem aos órgãos de segurança a ocorrência ou os indícios de episódios de violência doméstica e familiar.

Entra novamente o papel do síndico com o dever de cooperar, da melhor forma possível, na apuração das infrações ocorridas nas dependências do condomínio, não apenas no âmbito moral, como também no âmbito jurídico, em atenção aos deveres descritos no Código Civil e na Lei n.º 17.406/2021, que impõem condutas a serem seguidas.

Portanto, são muitas as responsabilidades do síndico, ressaltando que para a boa gestão do síndico, necessário se faz ter profissionais capacitados para auxiliá-los no que for necessário, uma boa administradora e uma assessoria jurídica especializada, desta forma haverá sucesso na gestão, garantindo a valorização do patrimônio como a saúde financeira, estrutural e social do condomínio.