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LEI DO SUPERENDIVIDAMENTO E REFLEXOS NO DIREITO IMOBILIÁRIO

A Lei do Superendividamento 14.181/21, em vigor desde julho de 2021, viabiliza uma forma de negociação de débitos semelhante ao das empresas em recuperação judicial, trouxe alterações ao Código de Defesa do Consumidor e ao Estatuto do Idoso.

Tem como principal objetivo disciplinar a concessão de crédito e possibilitar a negociação coletiva de débitos com os credores, abrindo a possibilidade de conciliação coletiva entre o devedor pessoa física e seus credores, bem como impedir que o consumidor viva a via crucis do superendividamento.

A Lei não estipula valores específicos, mas define superendividamento como a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos da regulamentação. (Art. 54-A §1º).

 A referida lei é específica quanto ao tipo de dívida que se enquadra na modalidade de negociação na conciliação coletiva, como por exemplo operações de crédito, compras parceladas e contas de consumo básico.

Entretanto, a lei definiu que o financiamento de imóveis não pode ser incluído no plano de pagamentos, bem como empréstimos com garantia real ou compras de itens de luxo.

Ressaltando que o segmento imobiliário tem a garantia do bem em si.

Embora tenha ficado de fora, o setor imobiliário não escapou das obrigações previstas na lei para a prevenção do endividamento.

Sendo assim, ao conceder crédito ou realizar uma venda a prazo, o fornecedor deverá obrigatoriamente informar o custo efetivo da transação, a taxa efetiva mensal de juros do financiamento e os encargos cobrados em situação de atraso do pagamento.

‘Art. 54-B. No fornecimento de crédito e na venda a prazo, além das informações obrigatórias previstas no art. 52 deste Código e na legislação aplicável à matéria, o fornecedor ou o intermediário deverá informar o consumidor, prévia e adequadamente, no momento da oferta, sobre:

I – o custo efetivo total e a descrição dos elementos que o compõem;

II – a taxa efetiva mensal de juros, bem como a taxa dos juros de mora e o total de encargos, de qualquer natureza, previstos para o atraso no pagamento;

III – o montante das prestações e o prazo de validade da oferta, que deve ser, no mínimo, de 2 (dois) dias;

IV – o nome e o endereço, inclusive o eletrônico, do fornecedor;

V – o direito do consumidor à liquidação antecipada e não onerosa do débito, nos termos do § 2º do art. 52 deste Código e da regulamentação em vigor.

§ 1º As informações referidas no art. 52 deste Código e no caput deste artigo devem constar de forma clara e resumida do próprio contrato, da fatura ou de instrumento apartado, de fácil acesso ao consumidor.

§ 2º Para efeitos deste Código, o custo efetivo total da operação de crédito ao consumidor consistirá em taxa percentual anual e compreenderá todos os valores cobrados do consumidor, sem prejuízo do cálculo padronizado pela autoridade reguladora do sistema financeiro.

§ 3º Sem prejuízo do disposto no art. 37 deste Código, a oferta de crédito ao consumidor e a oferta de venda a prazo, ou a fatura mensal, conforme o caso, devem indicar, no mínimo, o custo efetivo total, o agente financiador e a soma total a pagar, com e sem financiamento.’

 Portanto, para o fornecedor se proteger contra eventuais penalizações previstas na lei e processos judiciais, deverá observar também a proibição de concessão de financiamento sem a devida consulta aos órgãos de proteção de crédito, realizar avaliação financeira do consumidor, e atentar-se a forma de abordagem para a venda que passou a ser regrada vedando o assédio ou pressão para a realização do negócio.

Em caso de dúvidas e maiores esclarecimentos, procure um advogado de sua confiança.